Оценка недвижимости в России. Как не остаться ни с чем

Если вы решились на продажу недвижимости, следует объективно оценить её стоимость. В условиях нестабильной экономической ситуации сделать это становится всё сложнее. Неважно, будете ли вы заниматься продажей сами или обратитесь за помощью к третьим лицам. Следует самим иметь представление о том, как происходит оценка недвижимого имущества. Переоценив объект, можно потерять время. Когда рынок растёт, это некритично. В противном случае велик риск потерять деньги. Недооценка тоже не приведёт ни к чему хорошему. Денег, как известно, не бывает много. Далее остановимся на трёх подходах к оценке и трёх методах её проведения.

Какие существуют подходы к оценке недвижимости

  • Затратный – определение расходов на покупку такого же земельного участка и возведения аналогичного здания с учётом износа недвижимости;
  • Сравнительный – сравнение объекта с другими, выставленными на продажу;
  • Доходный – рассмотрение возможности возврата денежных средств, вложенных в покупку за определённый период.

Такая оценка – своеобразный целевой анализ реализуемого или приобретаемого объекта, носящий системный характер. Выбор подхода зависит от назначения помещения. Для коммерческой недвижимости лучше выбирать доходный подход, для жилой – сравнительный, для новостроек – затратный.

Методы оценки недвижимого имущества

Практических способов оценки также известно три. Можно сделать всё самостоятельно, обратиться за помощью к риелтору или пригласить независимого оценщика. Последний вариант — лучшее решение, когда планируется взаимодействие с юридическими лицами при продаже, сдаче в залог, инвестировании средств и других законных действиях. Отчёт оценщика – официальный документ. Некоторые собственники пользуются услугами такого специалиста, чтобы уточнить стоимость принадлежащего им объекта.

Проблема заключается в том, что на физическое лицо, желающее приобрести недвижимый объект, официальная оценка не произведёт никакого впечатления. Кроме того, если будете настаивать на цене, прописанной в документе, то потеряете драгоценное время и разочаруетесь. Конечно, рынок недвижимости – не одесский привоз, но поторговаться здесь тоже никто не против.

Теперь остановимся на работе с риелтором. Здесь возможны следующие варианты:

  • Вызов на объект;
  • Оценка в телефонном режиме;
  • Оценка через специализированные сайты в интернете.

На первый взгляд может показаться, что первый вариант ничем не отличается от работы с профессиональным оценщиком. Но важно учитывать два момента. Прежде всего, риелтор не выдаёт никаких официальных документов. Вторая сложность заключается в том, что от профессионализма риелтора многое зависит, а найти квалифицированного специалиста в России практически не представляется возможным. Риелторские агентства не слишком озабочены качеством своего персонала. Чаще всего туда идут работать люди, не подготовленные ни юридически, ни практически. В качестве оплаты труда им достаточно процента от сделок. Поэтому агентствам невыгодно вкладывать время и деньги в подбор и подготовку кадров. Вам выпадет настоящий счастливый билет, если встретится опытный человек. В противном случае объект простоит на рынке, а вы потеряете время и деньги.

Варианты оценки по телефону и интернету похожи между собой. Вы обзваниваете конторы или кликаете по вкладкам сайтов. Но эти методы никак нельзя назвать идеальными. На выходе вы получите очень приблизительную и усреднённую цену. Кроме того, расхождение между оценками от разных агентств могут достигать половины стоимости и даже превышать этот показатель. Человек на том конце провода оценивает по усреднённой цене квадратного метра в районе. По такому же принципу работают программы на сайтах.

В третьем варианте главную роль играет умение читать и подсчитывать рыночные показатели. В соответствии со статистикой самое главное – обеспечить наибольшую выборку. Чем она больше, тем точнее стоимость, которую вы получите на выходе. Теперь подробнее поговорим о параметрах оценки, которые имеют значение при образовании цены.

Параметры оценки

Первое, на что важно обратить внимание – это документация. Крайне важен юридический параметр чистоты недвижимости. Любую оценку следует начинать с изучения документации. Без этого невозможны ни продажа, ни приобретение недвижимого объекта.

Гораздо выше ценится физически и юридически чистая недвижимость. В ней никто не прописан и не проживает. За альтернативный вариант, когда владельцы не освобождают объект в ожидании покупателя, дают меньше.

Также дешевле оценивается объект, который несколько раз за последнее время перешёл от одного собственника к другому. В случае с имуществом с первичными правоустанавливающими документами риск получить иск от лиц, которые могут оспорить сделку, практически сводится к нулю. Для физических долей (недвижимость физически разделена между владельцами), долей в праве и объектов, обременённых правами третьих лиц предусматривается индивидуальная оценка.

Если оценка недвижимости выявила юридические подводные камни или документы на имущество кажутся вам подозрительными, не пожалейте денег и наймите независимого юриста для сопровождения сделки. Как бы там ни было, документацию следует показать профессионалам. Ещё раз акцентируем ваше внимание, что речь идёт об опытных юристах, а не о риелторах.

Теперь подробнее остановимся на технических параметрах. Наиболее важным критерием является место расположения объекта. При этом во главе угла стоит престижность района, а не экологические и инфраструктурные показатели, как можно было бы подумать. На втором месте в списке критериев, влияющих на цену объекта – инфраструктура: транспортная развязка, детские учреждения, магазины. Если речь идёт о загородной недвижимости, то огромное значение имеет доступ к коммуникациям: электричеству, водопроводу, канализации и газу.

Отметим, что оценивать загородные объекты достаточно сложно. Здесь самым существенным является субъективный фактор. Городские квартиры гораздо легче поддаются формализации, поскольку основная масса многоквартирных домов построена по типовым проектам с применением определённого строительного материала.

На стоимость квартир в кирпичных домах влияет состояние коммуникаций, наличие ремонта и общее состояние объекта. Одними из самых популярных в этом классе являются сталинки, которые строились в 30-е-50-е годы прошлого века. Пятиэтажные хрущёвки могли бы привлечь архитектурными излишествами, но их фактическая непригодность для проживания портит всю картину. Несильно отличаются от них девятиэтажные с их низкими потолками и крошечными клетушками, которые с большой натяжкой можно назвать кухнями и прихожими.

Улучшаться бытовые условия советских граждан стали в семидесятые годы. Именно тогда в обиход вошёл термин «улучшенная планировка». Панельные дома до сих пор не теряют популярности. Особенно ценятся возведённые после распада СССР.

В 90-х годах не только расширился метраж, но и появился наиболее дорогой и престижный тип многоквартирных домов под названием монолит. Свободная планировка позволяет отделать жильё по усмотрению хозяина. Возле таких домов есть места для паркинга. Подъезд, а иногда и весь дом или двор охраняются. Выше ценятся распашонки – квартиры, окна которых выходят на разные стороны дома. Ниже – торцевые, с линейным размещением комнат. Квартиры в монолитах проще всего оценивать, поскольку на их стоимость влияет наименьшее количество факторов.

Существует также ряд факторов, влияющих на стоимость объекта вне зависимости от типа дома. Несмотря на то, что цифровая связь почти полностью заменила аналоговую, наличие в квартире телефона позитивно сказывается на её стоимости. Также всегда выше ценится жилище с горячим водоснабжением, привлекательным видом из окна, балконом или лоджией и изолированными комнатами.