Россия: оценка рынка недвижимости

Тенденции развития российского сектора недвижимости зависят от большого количества факторов, поэтому оценка этой отрасли у экспертов неодинакова. Однако, наиболее важные аспекты процесса, прогнозы и советы освещаются в одном ключе, и это дает право на суждения о состоянии данной сферы экономики – растут ли основные показатели и насколько устойчив такой рост.

Строительство новых домов: ожидания и тенденции

Недавнее начало государственной реформы в области операций с недвижимостью (новые поправки в 214-ФЗ) вызвало ряд последовательных изменений на рынке первичного жилья – это:

  • введение эскроу-счетов;
  • повышение ипотечных ставок на 1,5%;
  • и как итог – подорожание недвижимости в сегменте. 

В данных условиях неизбежен уход определенного числа компаний-застройщиков, этот момент еще более усугубляет ситуацию.

Суть введения эксроу состоит в том, что теперь вводится еще один регулятор сферы — банки, но при этом государство не уменьшает свои функции. Отсюда следует логичный вывод о создании дополнительного звена в схеме «застройщик-покупатель», и прогнозы неутешительны – в ближайшие пару лет обычным гражданам РФ будет достаточно тяжело приобрести квартиру в новостройке на таких условиях. 

Напрашивается аналогия с введением страхового сбора, который не снизил риски для покупателей недвижимости, зато добавил головной боли строителям и повлиял на увеличение стоимости жилплощади в новом доме. Кроме того, появление новых регуляторов в российских реалиях обычно ведет к появлению обманутых клиентов, поэтому оценки нововведения экономистов более, чем пессимистичны, хотя необходимость подобных изменений признается единогласно.

По мнению аналитиков, себестоимость строительства только из-за этой финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Кроме этого, не стоит сбрасывать со счетов и рост НДС до 20%.

Переход на эскроу-счета грозит строителям серьезными рисками. Крупным игрокам отрасли придется проводить переформатирование внутренней бизнес-структуры, а мелким предпринимателям грозит перспектива либо прекращения деятельности, либо поглощения другими организациями. В этот период эксперты по вопросам купли-продажи недвижимости допускают вероятность затягивания старта продаж проектов и возникновения банкротств на фоне дальнейшего падения платежеспособного спроса.

Вместе с тем, при плавном снижении ставок по ипотеке со стороны крупнейших банков РФ неизбежен позитивный сдвиг, и на это направлены сейчас ожидания российского общества.

Ильдар Хусаинов, директор агентства «Этажи», отмечает, что цены на недвижимость растут ощутимо быстрее индекса инфляции, поэтому у жителей России стало меньше возможностей для приобретения жилья в новостройке. 

Причина заключается еще и в том, что увеличилось число продаваемых новостроек с отодвинутой датой сдачи в эксплуатацию, а объемы строительства уменьшаются. Поэтому сокращается число сделок, например, по словам И. Хусаинова, падение составило более 14% за первое полугодие 2019г., и эта отрицательная динамика остается тревожным сигналом для отрасли. Тем не менее, при росте цен от 8% до 10% в год и поддержании спроса в объеме ипотечных кредитов в пределах 2700000000000-3300000000000 рублей, положение останется относительно стабильным. При снижении запросов на ипотеку возможны банкротства определенного процента застройщиков, при нарастании – произойдет подорожание «первички» (в пределах 15%-20%).

Надежды граждан на реформы сферы недвижимости включают в себя:

  • удешевление жилплощади, 
  • увеличение количества предложений от строителей, 
  • законодательная защита участников сделки  
  • улучшение качества покупаемых объектов.

В целом, прогнозы экономистов сдержанны – существенного роста показателей ждать не приходится, но и опасных колебаний также не ожидается. Реформа постепенно уменьшит риски для партнеров, а к 2021г. прогнозируется начало позитивных тенденций. 

«Вторичка»: положение в регионах, прогнозы 

Упомянутые поправки, введенные в законодательство РФ, серьезно повлияли и на положение рынка вторичной недвижимости. В отличие от «первички», количество операций по купле-продажи подержанной жилплощади резко выросло, несмотря на повышение банковских процентов по ипотечным кредитам. 

Впервые за пятнадцатилетний период наблюдается увеличение объема предложений вторичной недвижимости – на 15%-17% за первое полугодие 2019г. Это явилось причиной сдерживания подорожания, хотя наблюдается также и некоторое уменьшение спроса на квартиры. Стоимость 1м2 подержанной площади выросла по стране в среднем на 2,5%, при этом — Москва, Владивосток, Барнаул, Ижевск продемонстрировали цены на 8%-9,5% выше по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. 

Стоимость недвижимости в регионах РФ различается, поэтому эксперты говорят о постепенном превращении общероссийского рынка в локальные сектора, которые показывают совершенно различные тенденции. Аналитики считают, что только равномерное развитие территорий в сфере недвижимости обеспечит устойчивый рост экономики России, но пока ситуация склоняется к внушительному разрыву по всем показателям. Например, по сообщениям федерального портала «МИР КВАРТИР» средняя цена жилища в Москве достигла отметки в 13200000 рублей, тогда как в других крупных городах квартиру-б/у продают за 3500000 рублей, и эта впечатляющая разница вряд ли будет коррелирована в ближайшее время. 

Экономисты-аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» прогнозируют снижение платежеспособного спроса на вторичное жилье, но при этом уточняют – при отсутствии глобальных потрясений в экономике страны количество операций со «вторичкой» уменьшится не настолько критично. Дело в том, что 2018г. стал удачным для купли-продажи подержанной недвижимости, число сделок возросло на 15%. Поэтому сегодня некоторое снижение активности не воспринимается специалистами чересчур трагично. 

Существенных прорывов в сегменте «вторички» на ближайший трехлетний период не прогнозирует ни один аналитик – необходимо время для адаптации участников процесса к нововведениям с эскроу-счетами и повышением процентов по ипотеке. 

Экономисты выражают единогласное мнение о стабильности и небольшом снижении числа торговых операций с подержанным жильем.  С одной стороны, потенциальные покупатели ожидают обещанных властью «дешевых кредитов» на приобретение жилплощади, а с другой – произошло резкое уменьшение предложений в востребованном, бюджетном секторе недвижимости (квартиры стоимостью до 15 000 000 рублей). 

Учитывая перечисленные факторы, аналитики ожидают, что при сохранении статуса-кво вероятны два варианта развития сектора вторичной недвижимости:

  1. Если средние ставки ипотечных займов остановятся до 11%, то из-за сокращения требований накопится внушительное количество предложений, что приведет к удешевлению квадратных метров.
  2. Если же проценты по кредитам будут постепенно снижаться, то последует увеличение спроса на подержанную жилплощадь. Эксперты ожидают в этом случае активности застройщиков, которая коррелирует цены и на вторичное жилье, удерживая их от скачка вверх. 

Краткие выводы

Анализируя состояние рынка недвижимости России в 2019г., можно констатировать ни падение, ни повышение показателей, а некий «режим ожидания» после принятия недавних изменений в жилищное законодательство РФ. 

Дальнейшее развитие отрасли зависит от факторов, влияющих на действия участников процессов, а также от условий, которые предлагаются российской властью для решения проблем.